如今，RWA已成为加密行业与传统金融共同关注的方向，但“资产上链”并不是一套可以简单复制的标准化模式。底层资产的现金流特征、估值方式、法律权属和运营复杂度不同，决定了各类RWA在发行、管理和二级交易中面临的难题也截然不同。
美国国债、货币市场基金和私人信贷拥有相对标准化的现金流、估值与法律结构，因此率先形成规模。而房地产涉及产权登记、物业管理与地方监管等多个层面，链上代币仅仅只是整个体系中的一环。
这使得房地产代币化仍处于相对早期阶段，法律权利如何落地、链下资产如何持续管理，以及二级市场流动性如何形成，仍是行业面临的核心问题。
随着房地产代币化逐渐从技术叙事回归对资产质量、法律权利和运营基本面的审视，PANews 与商业房地产代币化项目 OneAsset CEO Sonia Shaw 展开了一场对话。OneAsset是一家总部位于迪拜的RWA代币化公司，致力于为机构级商业地产（CRE）构建以合规为先的市场基础设施。
与许多侧重低门槛资产拆分或代币发行工具的房地产 RWA 项目不同，OneAsset 将重点重新放回到底层资产本身及其链下执行框架上。OneAsset 初期主要聚焦迪拜的优质商业地产。按照其设计，每处物业都将被置于独立的单资产金库中，并配套专门设立的 SPV、独立估值，以及租约和运营信息披露，从而将数字化投资凭证与可依法执行的经济权利连接起来。
OneAsset的另一项核心判断是，资产碎片化并不天然等于流动性。真正可持续的二级市场，仍取决于底层物业质量、稳定现金流、持续信息披露以及足够的买方需求。
因此，平台并不将“可交易性”视为终点，而是希望通过合规的基础设施，让房地产权益更容易被定价、核验、转让和再配置。
围绕资产筛选、法律权利、链下运营及二级流动性等核心问题，Sonia Shaw向PANews介绍了OneAsset的具体设计，也阐述了其对房地产代币化现阶段瓶颈与未来发展路径的判断。
聚焦资产质量，OneAsset布局商业地产RWA
房地产是全球规模最大的财富储存载体之一。Savills数据显示，截至2024年底，全球房地产总价值约393.3万亿美元，其中商业地产价值约58.5万亿美元。据MSCI于今年8月发布的报告显示，2025年全球由机构投资者管理、以获取投资回报为目的的商业房地产规模达到13.5万亿美元，为2021年以来首次增长。
然而，尽管市场体量庞大，商业地产仍是流动性最差的资产类别之一。
在传统模式下，投资者通常通过房地产私募基金或者公开交易的REIT参与。私募基金经常采取盲池结构，由管理人决定具体资产，资金锁定期可能达到7至10年；公开REIT虽然可以在证券市场交易，但投资者持有的是一组由管理人配置的资产，价格也容易受到股票市场整体波动影响。
对于机构资产配置者而言，问题从来不只是能否投资房地产。他们更关心的是：谁在管理资产、收益如何产生、收益背后承担了哪些风险、出现问题时有哪些追索机制，以及在需要退出时能否顺利实现流动性。这些问题共同塑造了 OneAsset 的资产筛选方式和产品设计逻辑。
OneAsset无意沿用传统的集合基金模式，而是希望建立彼此隔离、与特定实体物业直接对应的单一商业地产资产金库。每个金库均拥有独立的审计估值、收益特征、风险参数和法律条款。合格投资者可以通过统一账户，对特定商业地产进行评估、认购和交易。
过去几年，一些房地产代币化项目尝试将那些通过传统渠道难以吸引资本的物业搬到链上，并将代币化包装为另一种资产进入市场的路径。
OneAsset明确拒绝此类做法，其首席执行官Sonia Shaw还提出了一项原则：如果一项资产在线下不值得投资，上链之后也不会突然变得有投资价值。她指出，链上基础设施可以放大优质投资的运营效率，但无法将劣质房地产变得优质。
Sonia Shaw拥有超过15年的传统金融、国际市场拓展和房地产基金经验，负责推动公司建设“监管即设计”的市场基础设施。
与同时覆盖多个国家和资产类别的平台相比，OneAsset初期集中布局阿联酋商业地产，主要基于四方面考量：
其一，商业物业通常拥有更长的租期，并经过更严格的企业租户审查，因而能够提供相对稳定、可预测的经常性收入。其二，平台希望依靠数据驱动的承保体系筛选市场和资产。在迪拜部分自由区，公司可获得的企业签证配额与其实际办公面积存在一定关联，由此形成了企业扩张与办公空间需求之间的结构性联系。OneAsset 认为，这是当地能够支撑租赁需求，并进一步影响资产估值的因素之一。
第三，相较本身已具备较好流动性的资产，优质商业地产长期受制于高门槛、资本锁定和单项资产融资渠道不足，代币化能够带来的效率增量更为明确。最后，OneAsset选择聚焦单一市场和单一资产类别，避免因跨区域、跨品类扩张而稀释承保能力，并以此建立更稳定的项目来源和运营商网络。
OneAsset 的方法还将资产筛选与分销视为彼此关联的两个环节。不同商业地产拥有不同的租约结构、现金流特征和运营风险，因此适合的投资者类型也并不相同。在这一逻辑下，代币化首先要问的并不是“哪些资产在技术上可以上链”，而是“哪些资产的经济模型足够清晰、能够识别出真实需求，并且拥有可信的分销路径”。
从资产筛选到合规转让，重塑商业地产投资链条
在 Sonia 看来，目前房地产 RWA 市场中的参与者大致可以按照商业模式分为三类。
第一类是大众零售碎片化平台，以Lofty等平台为代表，这类平台将独栋住宅或小型出租物业拆分成低价的数字份额。在 Sonia 看来，这种模式虽然提高了房地产投资的可及性，但大量投资者共同持有单一物业，也可能增加治理和运营协调的复杂度，同时投资回报仍受到租户、维护及住宅市场等因素影响。
第二类是白标技术供应商，例如Brickken。 Brickken 提供 SaaS、白标及 API 等代币化基础设施，服务覆盖法律结构设计、资产发行、合规、投资者管理、治理、收益分配等资产生命周期环节。
Sonia认为，OneAsset与这类平台的核心区别不在于是否使用区块链或智能合约，而在于自身是否直接参与底层资产的筛选、承保和持续管理。按照OneAsset的定位，其希望扮演的并非单纯的技术服务商，而是直接参与资产筛选、结构设计与持续管理的资产发起方，并以机构级基础设施连接资产端与投资端。
第三类，是以Mavryk为代表的综合型RWA基础设施。除建设面向RWA场景的独立Layer 1外，Mavryk还通过Equiteez提供覆盖一级和二级市场的市场基础设施，并布局通过REIT基金收购、数字化和分销链上资产。这意味着其模式不仅涉及底层区块链基础设施，也延伸至资产端和市场分销。
OneAsset则没有自行开发底层区块链。其初期打算部署在Base上，未来再根据资产、监管和市场需求兼容更多网络。Sonia认为，与其把资源投入底层公链，其更希望将更多投入资产质量、法律结构设计和监管适配。
在投资者一端，OneAsset希望首先采用机构主导的模式，主要面向家族办公室、母基金和企业财资部门这类专业资产配置者。
不同类型投资者的需求同样存在差异。机构资产配置者可能更加重视资产安全性和风险调整后的收益，而数字原生投资者和跨境投资者可能更加看重可及性、可转让性以及资本效率。OneAsset 的方法是，让每项资产与投资目标和资产经济特征相匹配的投资者进行对接。
按照OneAsset的规划，投资者在认购前，可以在平台查看独立资产净值（NAV） 的估值、租户租约、运营成本等关键信息。投资者可以直接认购对应金库，而不是购买一个包含多项资产的盲池产品。在代币化资产完成认购后，投资者可以选择长期持有，也可以在符合身份、司法管辖区和转让规则，并且存在买方的情况下，转让部分份额，而无需重新签署整套实体房地产交易文件 。
房地产上链的核心，是可执行的法律权利
由于商业模式尚未成熟，房地产代币化经常被简单描述为将“房屋建筑搬到链上”，但这种粗浅的表述，容易掩盖和模糊代币与真实产权之间的差别。
“金库代币并不等同于对建筑物本身的直接法定产权，OneAsset 也不会如此描述。”OneAsset表示，对工具所代表权利进行精确界定，正是其能够获得机构交易对手认可的基础。
在OneAsset的设计中，当投资者取得一个资产金库代币时，其明确持有的是一种数字原生工具，代表其拥有某一项独立商业地产经济权益。
而可强制执行的请求权，存在于其下层法律结构中，并通过一个与特定物业一一对应、具备破产隔离属性的专用特殊目的载体（SPV）持有。投资者究竟享有什么权利，也由金库背后的法律文件和SPV决定，而不是由代币单独决定。
真正由代币承担的，是权益记录和转让的功能。 该结构旨在确保代币与法律请求权不会脱节：金库代币的持有人，就是法律文件所承认的经济权益享有人。
“智能合约可以高效执行预先设定的规则，但它不能解决当地物权、税务责任和破产处置问题。”Sonia表示，如果希望机构投资者和自动化系统放心持有数字资产，链下结构必须足够稳固。
这也是OneAsset强调破产隔离的原因。一个设计合理的SPV旨在将每项物业与其他物业以及OneAsset自身的公司经营状况相隔离，以尽可能使投资者的相关权益在平台出现问题时仍保持独立。对机构投资者而言，这本质上是一个交易对手风险问题：即法律追索权能否独立于平台本身而存续。
对于房地产RWA而言，智能合约是否经过审计固然重要，但投资者更需要确认：谁拥有物业，谁负责收取租金，运营方违约后如何更换，以及平台破产时投资者可以向谁主张权利。缺少这些安排，代币就只是一条没有锚定对象的数字记录。
以“监管即设计”推动房地产RWA规模化
房地产具有强烈的地域属性。物业所在地、SPV注册地、投资者所在地和代币交易场所可能分别受到不同监管制度约束，使跨境发行和转让远比普通加密资产复杂。
“我们选择首个市场时，并不是简单追求某一地区的市场敞口，而是做了有计划的结构性筛选。迪拜虚拟资产监管局（VARA）恰好提供了这种明确性，使我们能够贯彻毫不妥协的‘监管即设计’的路线。”
OneAsset选择迪拜作为首个市场，主要原因之一是当地已经建立专门针对虚拟资产的监管框架。公司目前正在推进迪拜虚拟资产监管局（VARA）相关申请，并在利用正式获批前的窗口期完善法律义务和技术系统。
在推进监管相关工作的同时，OneAsset 还获得了 ISO/IEC 27001:2022 信息安全管理体系认证。认证覆盖其云端托管应用、后端基础设施，以及用于链上运营的智能合约。对投资者而言，这意味着敏感信息和数字投资系统受到经过正式评估的信息安全框架管理，而不是依赖临时或零散的内部控制措施。
而随着平台进入更多司法管辖区，这套核心架构将通过三个程序化层面处理合规要求：
•第一是许可制、可识别身份的代币架构。在代币层直接执行所有权控制、投资者资格核验和跨境转让规则，使合规要求随资产本身流转，而不是依赖其具体交易场所。由此，同一套核心架构可以适应平台进入的不同司法管辖区。
•第二是自动化资格审核系统。将KYC/AML核验、地区投资者分类及适用的投资者资格框架直接嵌入用户准入流程。
•第三是统一的信息披露标准。在全球复制独立的金库级资产报告引擎，以满足不同国际监管机构的信息披露要求。
除了上述合规手段，部分早期房地产代币化项目所暴露的问题说明，房地产代币化并不是一次性发行行为，而是有着完整的生命周期。物业在完成代币化后，仍会持续产生维修、保险、税费和空置率变化等现实问题。OneAsset计划建设覆盖代币化房地产完整生命周期的基础设施，重点服务持续运营、信息报告和资产管理。平台希望通过严格的治理控制，对复杂的链下房地产指标进行汇总和标准化。
“OneAsset计划为每个资产金库引入独立的NAV估值，从租户约束条款和租约条件，到建筑结构维护成本、当地税费及现金流时间表，各项关键数据都会经过系统核验并以透明方式呈现。”
此外，OneAsset将这种持续报告能力视为其基础设施的一部分，而不是发行后的附加服务。平台还计划把房地产估值、租约和现金流数据转化为机器可读格式，使其能够持续评估资产表现。
碎片化不等于有流动性，流动性源自资产本身
过去两年，现实世界资产上链的进程明显加快。据行业数据平台RWA.xyz统计，截至2026年8月26日，链上代币化RWA的“已分销资产价值”（Distributed Asset Value）约为383.0亿美元；同一时间点，“代表价值”（Represented Asset Value）约为3531.1亿美元，约为前者的9倍——这一差距本身，也说明了“宣布代币化”与“已具备可交易性”之间的距离。
然而，行业在计算市场规模时，常把已经宣布或承诺代币化、尚不能自由转让的“代表价值”，与真正已经进入链上并可交易的资产混为一谈。在房地产领域尤其容易出现这种情况：一栋价值数亿美元的建筑被纳入合作协议，并不等于市场上已经存在同等规模的可交易代币和流动性。
OneAsset认为，“碎片化并不等于流动性”。把一栋缺乏买方需求的物业切割成数百万份，并不会自动形成市场，只会把原有的流动性问题进一步拆散。
真正的流动性首先来自资产本身。只有当物业具备较好的位置、稳定租户、可核验现金流和合理估值时，投资者才可能持续买入。其次，市场必须拥有足够数量且具备交易资格的买方。即使技术上允许全天候转让，如果订单簿中没有对手方，投资者仍无法退出。
因此，流动性无法脱离分销体系而单独设计。一个二级市场所需要的远不只是技术层面的可转让性。它还需要形成由不同类型、甚至不同市场的合格买家构成的资金池，并且这些投资者必须有持有底层资产的实际理由。随着市场发展，除二级转售之外，包括投资组合配置、企业财资管理和合规借贷在内的更多使用场景，也可能进一步扩大资产需求。
OneAsset 同样将结算效率与流动性区分开来。T+0 原子结算和统一账户体系，可以提升已经完成的交易和资本重新配置的效率，但它们本身无法创造买家，也无法解决价格发现问题。后两者仍然属于市场问题，而不是智能合约能够直接解决的问题。
从 RWA 到 AiFi：当房地产开始变得“机器可读”
Coinbase近期通过“链上智能体金融”（on-chain agentic finance），也就是AiFi这一概念，让这一方向获得了更广泛的行业关注。今年7月，Coinbase创始人兼CEO Brian Armstrong在社交媒体上将Base网络、USDC与x402协议描述为支撑AI智能体自主完成机器对机器支付的核心基础设施，这一表态发布于Coinbase第二季度财报公布前夕。需要指出的是，Coinbase目前所定义的AiFi，主要聚焦于智能体之间的支付与商业结算场景，而非资产配置本身。
OneAsset讨论的是这一趋势向投资资产配置领域的进一步延伸。今年4月举行的Hack Seasons Cannes大会上，OneAsset首席投资官Arthur Katz曾提出，随着资本配置越来越多地由AI驱动，链上资产所具备的透明性和可编程性，可能会在机构金融体系中变得越来越重要。
对 Sonia 而言，更值得关注的问题是，这些 AI 智能体未来究竟会把资金配置到什么资产上。AI 驱动的金融体系不能只有可编程货币，它同样需要可编程的投资资产。
如果一个系统无法判断一枚房地产代币在法律上究竟代表什么、谁有资格持有、物业如何估值、资产产生多少收入、适用哪些限制条件，以及交易能否完成结算，那么这枚房地产代币实际上就不能算是真正意义上的“机器可读”。
这正是 OneAsset 在标准化估值、租约、现金流、合规以及所有权数据方面所做工作的意义所在。眼下最直接的应用，是改善信息披露和投资基础设施；从更长期来看，房地产代币化资产可能逐步实现足够高程度的结构化，使软件能够像人类投资组合经理一样，对这些资产进行筛选、验证和配置。从这个意义上说，AiFi 的起点并不是 AI，而是首先拥有一套机器能够理解的金融资产。
因此房地产代币化正在从强调发行速度和低门槛，转向重新审视资产质量、法律结构和长期运营。行业需要清醒地意识到，区块链可以缩短结算时间、降低部分转让成本，也可以让房地产权益变得更容易拆分和编程，但它无法替代承保、物业管理和法律执行。
而OneAsset正试图通过单一资产金库、破产隔离SPV、独立估值和持续数据披露解决这些问题。不过，设计更多仍处于测试和规划阶段。其模式仍需要经过真实资产上线、监管审批和二级市场运行的检验。
房地产上链之后，真正困难的工作才刚刚开始。
